Achat immobilier : comment se prémunir des vices cachés ?

Achat immobilier

Si vous envisagez d’acheter une propriété, vous redoutez sans doute les vices cachés contrairement aux vices apparents. Mais comment se protéger des défauts de constructions non visibles lors de l’achat de votre bien immobilier ? Comment résoudre un litige relatif à un défaut occulte dans une maison ?

 Différence entre vices cachés et vices apparents

 Imaginez que vous et votre famille soyez à la recherche d’un nouveau domicile. Vous entrez dans la maison ouverte d’un endroit en surface magnifique, mais vous voyez une grande fissure dans le mur du salon et une pente dans le sol, indices d’un dégât des eaux en dessous.

Tous ces défauts sont assez évidents pour l’acheteur moyen. On les appelle des « vices apparents » : des problèmes visibles à l’œil nu. Le vendeur a peut-être déjà fixé l’offre au plus bas, pour tenir compte du fait que l’acheteur devra effectuer des réparations importantes. Les vices apparents peuvent être facilement constatées. À la conclusion de la transaction, le vendeur n’est pas responsable, car le bénéficiaire en a pris possession en toute connaissance de cause.

Les « vices cachés » sont beaucoup plus inquiétants pour les acheteurs. Les défauts occultes sont des problèmes liés à la propriété, non visibles à l’œil nu et présents au moment de l’achat. Contrairement aux défauts patents, les défauts latents ne peuvent généralement pas être repérés sans une expertise en construction, en architecture ou en ingénierie. S’ils ne sont pas signalés lors du contrat de vente, ou même s’il était inconnu de l’ex-propriétaire, il est tenu d’engager des travaux pour le réparer après une notification écrite.

Le vendeur peut mettre en place une garantie des vices cachés dans la clause du contrat. Le recours à une agence ou à une expertise avant-acquisition peut réduire le potentiel de mise en évidence d’un vice caché après un achat immobilier.

Engager un spécialiste

L’agent immobilier a l’obligation d’informer et de conseiller le futur propriétaire en cas de présence de vices cachés. Il doit bien sûr étudier attentivement la propriété mise en vente. Ainsi, l’agent signale à son interlocuteur des réserves portant sur des aspects qualitatifs de l’immeuble et lui conseille de s’adresser à un spécialiste. En revanche, il se dégage de toute responsabilité pour des éléments inconnus de lui et indétectables à la vue de tous. L’achat d’une propriété via un établissement spécialisé garantit, à un fort pourcentage, l’inexistence de vice caché.

Vous pouvez également vous appuyer sur une expertise préachat d’un bien immobilier. Elle permet de déceler les gros vices et de sécuriser ses transactions immobilières. Elle relève entre autres de l’état :

  • Du gros œuvre du bâtiment
  • De la toiture
  • De la structure porteuse…

 Le professionnel peut vous alerter en cas d’anomalie ou dans le cas contraire vous rassurer avant l’acquisition. Le tarif de ce type démarche dépend naturellement de la taille et de la localité de la propriété.

Solliciter l’aide d’un avocat

Si vous ne parvenez pas à résoudre votre litige à l’amiable, vous devrez décider d’intenter une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts s’il n’existe pas une garantie contre les vices cachés. 

N’oubliez pas qu’une audition peut être coûteuse. Les avocats facturent souvent des centaines d’euros de l’heure et sont encore plus chers dans les grandes agglomérations. Un procès est également incertain ; rien ne garantit que le juge ou le jury croira votre « version » des faits. Enfin, les litiges prennent beaucoup de temps. Vous devrez probablement assister à des dépositions, trier des documents et faire face à des obstacles procéduraux avant de pouvoir vous présenter au tribunal. En bref, s’il vous coûte moins cher de réparer vous-même le défaut que de le poursuivre devant les tribunaux, vous devriez peut-être éviter le procès.

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